Чем вредит Украине мораторий на продажу земли и что будет если его отменить

Сегодня, 30 октября, в Украинском кризисном медиа-центре прошла экспертная дискуссия на тему «Земля: за кулисами моратория». Как отмена моратория повлияет на экономику Украины, чем сейчас живет рынок земли, и какие схемы используют чтобы обойти запрет – читайте в материале Деньги Информатор.

Отмена моратория на продажу земли повысит ВВП на 1-1,5% в год

Сельскохозяйственный сектор играет очень высокую роль в экономическом развитии нашего государства, поскольку создает более 10% ВВП и составляет более 40% экспорта страны.

Поэтому от того, как развивается этот сектор экономики, как в него поступают инвестиции, существенно зависит и наполнение государственного бюджета. И мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения является одним из ограничений развития аграрного сектора Украины. Но Земельная реформа и мораторий, в частности, касаются не только сельхозпроизводителей, но и гораздо более широкого круга людей.

«Я хочу начать с того, что Земельная реформа и мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения касается, в первую очередь, прав на частную собственность более 7 миллионов украинцев, которые в ходе приватизации земли получили в частную собственность земельные участки» - рассказал директор проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» Киевской школы экономики Денис Низалов – «В мае этого года Европейский суд по правам человека принял решение, подтверждающее, что мораторий действительно нарушает права человека. Это же касается и Конституции Украины, в той ее части, которая касается прав гражданина Украины на частную собственность.

Но сегодня мы будем говорить о том, как Мораторий влияет на экономическое развитие страны в целом и аграрного сектора, в частности. Мораторий начал действовать еще в 2001 году, и после этого многократно продлевался. Фактически он ограничивает права и людей на частную собственность, и территориальных громад на коммунальную собственность, и государства на государственную собственность в плане покупки или продажи земли. То есть, собственники земли не могут получать более высокую арендную плату, не могут прикупить еще участки, если хотят расширять производство, а те граждане, которые получили участки земли по наследству и не собираются на них заниматься сельхозпроизводством, не могут их продать.

Территориальные громады, в свою очередь, получают меньше налогов от собственников земли, что сказывается на развитии социальных программ на селе. А государство получает меньше налогов, поскольку производится меньше продукции аграриями.

По разным оценкам снятие моратория и ввод свободного рынка земли за счет притока инвестиций в аграрный сектор принесли бы 1-1,5% роста ВВП в год, что куда большие суммы, чем кредиты от международных финансовых организаций».

Что на самом деле происходит с рынком земли

В стране есть официальный рынок земли, касающийся земель несельскохозяйственного назначения и участков для ведения сельскохозяйственного производства для личных нужд граждан. И он достаточно хорошо уже развит. А есть еще и теневой рынок, на котором, благодаря определенным схемам, можно купить и участки земель сельскохозяйственного назначения, но с участием коррупционной составляющей и откровенного рейдерства.

«По данным Минюста, ежеквартально на рынке земли в Украине происходит до 10 тысяч транзакций. Понятно, что тут речь идет только о транзакциях на официальном рынке, включая и арендные операции на сельскохозяйственных участках. Но емкость его пока еще достаточно мала.

Сегодня в частной собственности находится около 32 миллионов га земель. Несельскохозяйственных из них до 2 млн га. Остальное — сельскохозяйственные земли, которых, как минимум в 15 раз больше.

Иными словами, Мораторий влияет на структуру рынка земли. 33% транзакций - купля-продажа, 20% — арендные транзакции, еще около 20% - обмен участками, остальное — вступление в наследство и т. д. Это — рынок не сельхозземель. Рынок сельхозземель практически полностью представлен операциями с арендой участков. Мораторий — явление искусственное. И чисто экономических причин для его существования уже просто нет. Его продление сегодня лоббируют лишь коррупционеры и популисты», - пояснил Денис Низалов.

Чем вреден мораторий

Экономические последствия моратория можно структурировать по основным действующим лицам данного процесса. Это — производители, собственники земли, бюджеты местных громад, бюджет страны и макроэкономическая ситуация в ней.

«Если говорить о производителях, то получается парадоксальная вещь. Вроде бы в Украине одни из наиболее плодородных земель в мире, а производительность в аграрном секторе очень низкая. Если взять черноземные земли в США, то продуктивность с 1 га у них ровно в три раза выше, чем у нас. А с Францией дело обстоит еще хуже: у них гектар приносит до 2500 долларов прибавочной стоимости, а у нас — около 400.

Одна из основных причин таких разрывов в производительности заключается в моратории на продажу сельхозземли, который подталкивает производителей работать в основном на арендованной земле. А это не приносит «долгоиграющих» инвестиций, например, в садоводство или животноводство. Земля не в собственности у производителей, и они не хотят в нее особенно вкладываться. И инвестируют они средства в производство однолетних культур, которые собрал, продал, расплатился по кредитам, а там думаем, что делать дальше.

С другой стороны, земля — наиболее стабильный капитал, под который можно кредитоваться, а она не их собственность. В США ежегодно фермеры под залог земли получают кредитов на 90 млрд долларов. У нас, если в ценах даже сегодняшнего дня сельхозземли использовать под залог, получится 10 млрд тех же самых долларов. Да, в 9 раз меньше, чем в Штатах, но у нас и сельхозземель меньше, чем у них. А цифра получается впечатляющая, особенно, если ее перевести в гривны.

Собственники земли не могут ее продавать и сразу же теряют в стоимости

В государственной собственности пребывает около 10 млн га, большинство из которых еще нет в кадастре, а посему непонятно что там происходит. А, значит, и бюджет не получает полностью доходов от аренды этой земли. То же самое происходит и на уровне территориальных громад.

А если еще понимать, что под мораторием находится, грубо говоря, 2/3 территории страны, то нетрудно подсчитать макроэкономические потери. Если бы моратория не было, то в течение года цена земли выросла бы в 3 раза, что дало бы дополнительный и существенный резерв для маневра во время экономических потрясений и кризисов. А они происходят с удручающей регулярностью. И отсутствие свободного рынка земли делает нашу экономику еще более уязвимой», - считает старший экономист проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» Киевской школы экономики Олег Нивьевский.

Какими схемами обходят мораторий

Но украинские реалии таковы, что нет такого запрета, который так или иначе нельзя было бы обойти. Иными словами: «Когда нельзя, но очень надо, то немножко можно».

«На самом деле, ни юридических, ни экономических предпосылок для существования и продления моратория нет. В решении Европейского суда по правам человека, принятого в мае в отношении нашего моратория, сказано, что государство имеет право вводить любые ограничения, кроме одного — права собственника продать свою собственность кому угодно.

На данный момент можно продавать сельхозземли для производства продукции в личных целях. То есть, до 2 га на каждое сельское домовладение, собственники которых их во время приватизации получили от государства бесплатно. Их доля в общем объеме сельхозземель достаточно существенна.

А вот среди «серых» схем, главной является продажа корпоративных прав арендаторов. То есть, юридически просто меняется арендатор, фактически же появляется новый собственник земли. Владельцам паев землю продавать нельзя, а сдавать ее в аренду надо. Вот этим при такой схеме крупные производители и пользуются.

А вот «черной» схемой является использование земель государственной или коммунальной собственности без всякого оформления. При этом земли такие затягиваются в занесении в кадастр (не бесплатно для чиновников, естественно), и пока они в кадастр не внесены, что там происходит сказать точно не может никто. Например, как выявила СБУ, в одном из районов сеяли горох на заброшенном аэродроме, земля под которым из государственной собственности еще выведена не была. И это — один из множества таких случаев.

Еще одна «черная» схема: владелец участка «добровольно» (за деньги или еще за что-то) передает свой участок сельсовету, а тот позволяет его приватизировать другому человеку. И таким образом можно набрать крупному производителю на имена своих сотрудников и родственников достаточное количество га земли.

Если же мораторий отменить, то и все эти схемы тут же отомрут за полной ненадобностью. А страшилки популистов, что после отмены моратория, фермеры, закладывая землю под кредиты, будут ее лишаться, не выдерживает никакой критики, поскольку во всех остальных странах, где такого моратория нет, количество обанкротившихся фермеров составляет 1-2% в год», - рассказал партнер юридической фирмы «София», эксперт по земельному и аграрному праву, консультант проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» Киевской школы экономики Александр Поливодский.

«Рынок земли в стране уже есть. Один мой знакомый сказал, что сдал в аренду на 49 лет крупному хозяйству свой пай, и за полученные деньги сделал ремонт в доме и купил новую мебель. Аренду на 49 лет надо понимать, как продажу.

Другой пример: вам надо поменять 100 долларов. Где вы будете это делать — в переходе метро, где вас могут «кинуть» или в отделении банка? Ответ очевиден.

Теневой рынок земли есть и, как мы видим, успешно функционирует. Но такой рынок мало кого, кроме коррупционеров, устраивает.

В прошлом году мы опросили украинцев об их отношении к отмене моратория. Наши партнеры — компания DFK — делали аналогичный опрос. И получилось, что большинство украинцев считают, что землю должен обрабатывать собственник ее, а не арендатор. Они согласны с тем, чтобы аграрии могли получать доступ к кредитным ресурсам под нормальную процентную ставку. И мы увидели, что большинство украинцев за отмену моратория, поскольку это будет способствовать притоку инвестиций в сельское хозяйство.

Но в то же время они высказывают опасения, что придут иностранцы и скупят всю землю, или это же сделают олигархи», - сообщил заместитель директора неправительственного исследовательского центра по вопросам экономической политики «Центр экономической стратегии» Дмитрий Яблоновский.

Алексей Логинов