Фонды инвестирования в недвижимость в Киеве: насколько это выгодно

В 2022 году фонды будут активно развиваться как альтернативный вариант для инвестиций.

Главная особенность такого инструмента финансирования состоит в том, что украинцы могут вложить собственные сбережения, приобретя соответствующие акции (ценные бумаги), находящиеся в свободном обращении. И получать прибыль в размере от 10% годовых с привязкой к курсу иностранной валюты. Согласно украинскому законодательству и, в зависимости от типа фонда, размер минимальной суммы вложений может составлять от $5 тыс.

«Для сохранения средств и получения прибыли от инвестиций в объект недвижимости у большинства украинцев исчезнет необходимость, например, в приобретении квартиры, ее обслуживании и сдаче в аренду. Вместо этого будет возможность получить прибыль от инвестиции в фонд, который непосредственно владеет и сдает такую ​​недвижимость. Такие фонды существуют во всем мире, и это довольно популярный вид размещения свободных средств», - подчеркнул Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.

Специалист отметил, что в Киеве обычно фонды инвестирования в недвижимость закрыты для рядовых инвесторов. И только в конце 2021 года несколько известных украинских девелоперов объявили о создании таких фондов с возможностью инвестирования в них всех желающих.

«Вложение физических лиц в фонды инвестирования в недвижимость (ФИН) станет дополнительным источником финансирования строительства объектов недвижимости без привлечения банковского кредитования. Это также позволит застройщикам получать целевое финансирование на конкретный объект недвижимости, а конечным инвесторам получать прибыль от реализации этих проектов», - подчеркнул Владимир Семенцов.

Такие фонды инвестирования способны привлечь внимание иностранных инвесторов к украинскому рынку недвижимости, потому что для них формат REIT-фондов (real estate investment trust) понятен и распространен.

Фактически REIT – это управляющая компания, которая направляет полученные средства в разные сегменты недвижимости. При этом ценные бумаги международных REIT-фондов свободно котируются на финансовых биржах и более ликвидны, чем объекты недвижимости. Ведь продать их по рыночной стоимости можно гораздо быстрее, чем, например, квартиру.

Наибольшую долю прибыли любого REIT-фонда составляют арендные платежи. Кроме того, прибыль REIT-фондов не зависит от уровня инфляции, а стоимость недвижимости арендных платежей очень часто растет на эквивалент обесценивания оборотных средств.

Цена вопроса

Сегодня в Киеве доходность инвестиций в фонды недвижимости составляет в среднем 10% годовых с привязкой к иностранной валюте. К примеру, в США такая прибыль не превышает 2-5%.

Инвестирование в ФИНы может стать альтернативой банковским депозитам, но с более привлекательной прибыльностью. Для сравнения: в конце 2021 года ставка по банковским депозитам в гривне колебалась от 9% до 11%. В тоже время ставка в иностранной валюте для краткосрочных вложений составила 0,4-0,8%, а для долгосрочных – 1-3,7%.

Опираясь на прогнозы финансовых аналитиков, можно сказать, что в 2022 году рост % по валютным вкладам маловероятен, а ставка по гривневым вложениям может возрасти в среднем лишь на 0,5-1%.

В целом, в этом году для физических лиц наиболее приемлемым может стать инвестирование в ОВГЗ, жилую недвижимость на первичном рынке, объекты сервисных апартаментов и в ФИНы. Размещение же средств на депозитах будет наименее привлекательным для украинцев.

«До сих пор действует налог на доходы с депозитов, размер которого составляет 18% НДФЛ, также придется уплатить 1,5% военного сбора (итого 19,5%). Что касается налогообложения вложений в ФИНы, то налог на инвестора будет платить инвестиционный фонд: это 9% налога на дивиденды, 1,5% военного сбора и вознаграждение фонда в размере до 1-1,5%. То есть, в отличие от 19,5% налогов с депозитов, с инвестора будет вычтено только 11-12%», – рассказал Владимир Семенцов.

Прогноз аналитиков

В 2022 году может наблюдаться постепенное перетекание средств граждан по депозитным вкладам в ФИНы. Однако фокус внимания потенциальных вкладчиков к таким фондам возможен не раньше мая-июня.

По самым оптимистическим прогнозам, в 2022 году смещение капиталов физлиц из банковского сектора в инвестиционные фонды может составить до 2-2,5% от общей суммы вложений в иностранной валюте (до $250 млн), и до 3-5% от общей суммы гривневых депозитов (около 25-30 млрд грн).

Кроме того, в ближайшие 2-3 года в Украине может появиться и полноценно заработать не менее 10 фондов инвестирования в недвижимость. Вместе с фондами, созданными украинскими девелоперами, на украинский рынок также могут выйти 2-3 иностранных REIT-фонда.

В создании таких фондов заинтересованы, прежде всего, мощные украинские девелоперские компании (в первую очередь в Киеве), которые планируют реализовывать одновременно от 3 до 5 масштабных проектов, растянутых во времени на 5-10 лет в разных сегментах недвижимости.

Как бы там ни было, инвестиционные фонды будут конкурировать с прямыми инвестициями в первичный рынок. Еще в 2021 году аналитики называли их фактически безальтернативным инструментом для сохранения средств населения.

Михаил Подвысоцкий, основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group рассказал:

«В 2022 году, как и в последние 5 лет, первичный рынок жилья будет наиболее понятным и привлекательным для сохранения и приумножения средств граждан. Ведь, по всем прогнозам, в текущем году ставки по депозитам в гривне вряд ли вырастут более чем на 0,5-1%, то есть составят около 10-12%, а валютные останутся без изменений (на уровне 0,6-0,8% годовых)».

Поэтому сегодня в первичный рынок интересует более 80% всех инвесторов, пытающихся сохранить и приумножить свои средства.

Наталья Толуб