Как в Днепре кошмарят жилые комплексы. Часть вторая

Информатор Деньги писал, что в Днепре каждый строящийся или недавно построенный жилой комплекс подвергается атаке правоохранительных органов. Против строителей открывают уголовные производства по факту всевозможных нарушений строительного и земельного законодательства, арестовывают комплексы и производят выемку строительной документации. Сегодня мы публикуем материалы следующего уголовного производства, открытого в октябре 2018 года. И напоминаем, как защитить свои деньги, если вы хотите купить жилье на стадии строительства.

В очередном уголовном производстве № 12018040000000817 речь идет не только о застройщиках, но и о чиновниках. По версии следствия, сотрудники ГАСКов – областного и городского в Днепре плохо следят за застройщиками, которые умудряются строить без необходимых документов и вносить неправдивые сведения об объекте строящейся недвижимости в официальные документы. Но до ареста недвижимости в этом уголовном производстве пока не дошло.

Уголовное производство открыто сразу по трем статьям - по ч. 2 ст. 364  - злоупотребление властью или служебным положением, Ч. 1 ст. 366  - служебная подделка и 4 ст. 358 УК Украины – использование заведомо поддельного документа. Но обвинение никому не предъявлено, поэтому нет смысла говорить о наказании, которое по этим статьям достаточно суровое.

Эпизод №1 ЖК «Добробут»

В октябре 2018 года следственный отдел ГУ НП в Днепропетровской области совместно с прокуратурой Днепропетровской области вдруг поняли, что с уже построенным и заселенным домом по пр. Правды,17А что-то не так. Строительство ЖК «Добробут» началось в 2015 году и вроде бы все документы были в порядке, но для продажи квартир заказчик строительства ООО «Эллада-7» создал обслуживающий кооператив ЖСК «Добробут». Это распространенная схема продажи квартир на стадии строительства. Чтобы приобрести квартиру, люди должны вступить в кооперативы и пока строится дом, платить паевые взносы. А после окончания строительства люди получают квартиры в обмен на внесенный пай. Внешне это выглядит как знакомые нам жилищно-строительные кооперативы. Но надо понимать, что кооператив в данном случае всего лишь инструмент продаж. Граждане, которые платят взносы, имеют ассоциированное членство в кооперативе и никак не могут повлиять на ход строительства. Все решения принимают полноправные члены – лица, приближенные к застройщикам. Они же нанимают подрядчиков и ведут с ними расчеты. Эта схема снижает налоговую нагрузку на фирму и кажется предпринимателям наиболее безопасной в плане судебных разборок. И действительно, истинные хозяева бизнеса нигде не светятся, а члены кооператива в случае остановки строительства могут предъявить претензии только к самим себе. Поскольку такие кооперативы ширятся в строительном бизнесе Украины, то сегодня важно смотреть на репутацию застройщика. Потому что ни один существующий ныне инструмент продаж жилья на стадии строительства не дает 100% гарантии того, что вы въедете в свои квартиры. Но мы немного отвлеклись.

Директор ООО «Эллада-7» одновременно возглавляла кооператив, а сам кооператив выполнял функции заказчика строительства. Хотя все разрешительные документы были оформлены на «Элладу-7». К примеру, договор на строительство с генподрядчиком ООО «ПКП«Моноліт-СОВ»  был заключен от имени ЖСК «Добробут». А это противоречит сведениям, внесенным в декларацию о начале строительных работ и декларацию о завершении строительных работ, где фигурирует «Эллада-7».

Первый и последний документ в судебном реестре датирован 30.10.18. Следственный судья Индустриального районного суда Лариса Бельченко отказала следователям в доступе к документам по банковским операциям между «ЖСК «ДОБРОБУТ» и ПКП «Моноліт-СОВ»

Среди учредителей ОК ЖСК «Добробут» и «Эллады-7» мы видим Юрия Ратушного. Группа компаний под общим названием «Добробут», связанная с братьями Юрием и Виталием Ратушными, строит в Днепре 4 жилых комплекса, причем, не в центре города. В 2016 году жилой комплекс на Правде,17-а «Добробут» получил Гран-При независимого и некоммерческого всеукраинского проекта «Ревизор новостроек». На сайте ЖК «Добробут» есть документы, на основании которых начато строительство комплекса. Но мы нигде не нашли информацию о построенных ранее объектах, хотя компания, по информации, взятой с сайта фирмы, образовалась в 2005 году и тогда же начала строить в городе коммерческую недвижимость.

Эпизод №2 ЖК Premier Park

Этот строящийся клубный дом в элитном месте Днепра должны сдать в эксплуатацию в 4 квартале 2019 года. Застройщик – созданный специально под это дело кооператив «Єкатерининський». На сайте комплекса не прослеживается связь ни с одним известным застройщиком Днепра.

12.03.2018 на основании сообщения о начале подготовительных работ ОК ЖСК «Єкатерининський» начал такие работы по объекту «Строительство жилых апартаментов с паркингом по ул. Ивана Акинфиева, 14Б».

Но на этой территории находились объекты недвижимости – производственное и коммерческое здания общей площадью почти 800 кв. м. С 2008 года они принадлежали некому жителю Днепра по решению суда, но в январе 2018 каким-то чудесным образом были перерегистрированы на ЖСК «Єкатерининський». Прежний собственник при этом не числится среди учредителей кооператива. Следователи запросили документы, на основании которых произошла перерегистрация, но не получили их от застройщика.

Следственный судья Индустриального районного суда Людмила Слюсар разрешила следователям ознакомиться в Департаменте административных услуг и разрешительных процедур горсовета Днепра с учредительными документами на кооператив и документами, на основании которых недвижимость перерегистрировали на ЖСК. Судья также обязала нотариуса, которая перерегистрировала недвижимость, показать следователям оригиналы регистрационных документов.

Учредители ОК ЖСК «Єкатерининський» - Андрей Горб, Алла Засименко и Татьяна Кривошей. Руководит кооперативом Татьяна Кривошей. На сайте комплекса нет документов, на основании которых ЖСК приступил к строительству. Не радует застройщик и новыми фоточками со стройплощадки.

Эпизод №3 ЖК «Club House»

Этот семиэтажный уютный дом в самом центре Днепра на ул. Воскресенской, 27 будет сдан в эксплуатацию летом этого года.

В конце 2018 следователи направили в адрес застройщика ООО «Клаб Хаус» требование предоставить документы на землю, объекты недвижимости и документы, на основании которых начались строительные работы.

Но руководитель компании отказался сделать это добровольно. Тогда следователи обратились в суд. Следственная судья Индустриального суда Людмила Слюсар разрешила доступ к оригиналам документов с возможностью получить заверенные копии.

ООО «Клаб Хаус» зарегистрировано в апреле 2018 года. В учредителях компании Елена Воронежская и Валентина Самбурская. Руководит компанией Михаил Никифоров. Ранее Михаил Никифоров был руководителем благотворительного фонда «Наша перспектива», основанного бывшим депутатом городского совета Днепропетровска, руководителем депутатской комиссии по вопросам ЖКХ и топливно-энергетического комплекса Виталием Момотом. Прокуратура Днепропетровской области в 2016 году называла Виталия Момота в числе причастных к незаконной передаче большого количества недвижимости в частные руки. Мы не нашли сайт этого застройщика, на страничке комплекса на портале недвижимости документов нет.

Эпизод №4 ЖК «Женева»

Этот комплекс начал строиться недавно на месте разрушенного памятника архитектуры – больницы Красного Креста. Информатор Деньги писал об этом здесь. Компания через административный суд лишила больницу, вернее, то, что от нее осталось, статуса памятника. Теперь на территории около гектара по улице Костомаровской, 1А раскинется современный жилой комплекс с парковками, детскими и спортивными площадками, прогулочными аллеями и уличным кинотеатром.

В конце ноября в адрес руководителя компании-застройщика ООО «Будівельно-монтажне товариство Дніпро» было направлено требование предоставить документы, на основании которых началось строительство и всю строительную документацию. Но руководитель компании отказался это сделать. Тогда следователи обратились в суд и получили разрешение на доступ к оригиналам документов.

Компания ООО «Будівельно-монтажне товариство Дніпро» была создана в 2017 году. В учредителях житель Днепра Евгений Лившиц и житель Тель-Авива Игорь Бирман. На сайте комплекса есть разрешение на начало строительных работ, договор аренды земли экспертное заключение и другие документы. Потенциальный покупатель, к примеру, может сравнить, соответствует ли заявленный класс последствий СС2 реальному проекту жилого комплекса. И чем грозит несоответствие.

Впрочем, то, что на сайте некоторых комплексов нет документов, ни о чем не говорит. Возможно, вам их продемонстрируют в отделе продаж при личной встрече.

Правила инвестиционной гигиены

В цивилизованном мире существуют разные механизмы защиты инвесторов и контроля за застройщиками. И даже в России приняли очень радикальный закон о защите прав дольщиков. Там девелоперы больше не смогут строить объекты на деньги граждан, им придется либо использовать свои средства, либо брать кредит. Как и ранее, на рынок будут выводиться проекты на стадии котлована или нижних этажей. Но денежные средства покупателей будут храниться на спецсчетах уполномоченных банков до момента полной готовности объекта. Но инвестиции в незаконные стройки государство не защищает.

В Украине пока только создают законопроект, защищающий права инвесторов. И поскольку реальные механизмы защиты покупателей жилья на стадии строительства в нашей стране пока отсутствуют, надо защитить свои интересы самостоятельно. Информатор Деньги уже писал о правилах проверки добросовестности застройщика. Коротко напоминаем их суть.

 Алгоритм определения надежности застройщика в Украине

1. Изучите историю застройщика: сколько лет он на рынке, сколько объектов было введено в эксплуатацию.
2. Внимательно изучите ветки по недвижимости интернет-форумов. Если у застройщика проблемы, там обязательно это как-то проявится.
3. Изучите данные из Единого государственного реестра юридических лиц. Узнайте, кто собственник фирмы, где она зарегистрирована. Спросите у старика «Гугла», не связана ли фамилия учредителя со строительными скандалами.
4. Изучите единый реестр судебных решений. Если фирма судится с инвесторами-физическими лицами – это плохой знак.
5. Изучите документы финансовой отчетности фирмы, обратите внимание на размер ее уставного фонда.
6. Проверьте у застройщика документы на землю. Это может быть действующий договор аренды или документ о праве собственности на землю. Изучите генплан жилого комплекса.
7. Проверьте разрешение на строительство или зарегистрированную декларацию о начале строительных работ (зависит от класса последствий). Какой-то из документов обязательно должен быть.
8. Расспросите менеджера о механизме покупки квартиры (схемы инвестирования), источниках финансирования. Лучше, если фирма привлекает для строительства и собственные средства, не только деньги инвесторов.
9. Изучите с юристом договор, который вам предстоит подписать, оцените риски.
10. Посетите стройплощадку и убедитесь, что работы ведутся.

О том, как в Киеве арестовали сразу 14 незаконно построенных жилых комплексов – читай здесь.

Тимофей Нагорняк