Могут украсть квартиру и деньги: какие схемы мошенники практикуют в ОСМД в Киеве

Под прицел мошенников, как правило, попадают новостройки, которых в Киеве очень много.

В 2015 году закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» предоставил собственникам квартир возможность самостоятельного выбора формы управления. И, по данным Государственной службы статистики, количество зарегистрированных Объединений совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) в Украине в 2020 году составило 32 408. И сегодня создается около 140 таких объединений в месяц.

На первый взгляд ОСМД дает обширные возможности привести дом и территорию вокруг него в полный порядок. Однако в Украине существует множество мошеннических схем, которые позволяют наживаться на жителях таких домов.

В первую очередь, мошенников привлекают новостройки, ведь они, как правило, не требуют существенных капиталовложений. Кроме того, в новых домах жители часто не знакомы между собой. Это исключает возможность быстрого реагирования на проблемы.

Старовойтова Дарья, адвокат, руководитель гражданской практики

юридической фирмы «Горецкий и Партнеры» рассказала: «Практика показывает, что ОСМД – отличная площадка для махинаций. «Рыба гниет с головы» – это как раз про львиную долю ОСМД в Украине, которые погрязли в судебных спорах, уголовных делах и внутренних разборках. При этом законодательство не отвечает реалиям ЖКХ и не может защитить собственников в случае недобросовестного управления ОСМД».

Схемы:

1. Создание ОСМД может происходить без какого-либо уведомления владельцев квартир о проведении учредительного собрания с подделкой их подписей в официальных документах: протоколах учредительного собрания, бюллетенях для голосования или листах письменного опроса.
2. Если уставом дома не ограничены суммы, которые правление может тратить без решения общего собрания, то наличие протокола правления практически «защищает» его членов от ответственности. Такие «специалисты» по своему усмотрению определяют размеры платежей за обслуживание. При этом контролирующие органы на формирование тарифной политики ОСМД никакого влияния не имеют.
3. Люди, которые не проживают в доме или не являются собственниками имущества, пытаются возглавить новосозданное ОСМД или же войти в правление под видом «ценных экспертов». Тем самым они получают полный доступ к расчетным счетам в банке.
4. Дельцы назначают себе большие зарплаты за управление домом. Вместо ремонтных работ в доме и обслуживания коммуникаций жители платят высокие тарифы и содержат таких руководителей. Например, правление самостоятельно поднимает зарплату главе, бухгалтеру, обслуживающей компании, мотивируя это чем угодно, например, пандемией и невозможностью провести общее собрание для решения этого вопроса. Ответственности для правления никакой, для главы – тоже, ведь у него есть протокол, в котором зафиксировано решение правления.
5. Мошенники регистрируют ОСМД по поддельным протоколам собраний собственников многоквартирных домов и таким образом получают доступ к информации о жителях. Далее они отслеживают пенсионеров, инвалидов, одиноких людей, и лишают их жилья через подделку документов о праве собственности на квартиры, договоров купли-продажи. Аферисты перепродают жилье несколько раз, а настоящих владельцев выписывают по решению суда и выставляют на улицу.

Александр Хмелевский, независимый эксперт, к. э. н. рассказал: «Конечно, в ответ на мошеннические действия жители стремятся сменить главу ОСМД. Однако этот процесс непростой. Многие жители собрания игнорируют, часть владельцев квартир вообще живут в другом месте, а квартиры сдает в аренду. То есть, как правило, кворум собрать не удается. Поэтому протоколы собрания мошенники подделывают».

Кстати, в Киеве есть случаи, когда глава правления занимала должность около 10 лет, и «убрать» ее получилось только силовым методом.

6. При создании ОСМД жители дают много полномочий председателю и правлению. Например, право самостоятельно без их согласия выбирать председателя ОСМД или сдавать в аренду подвалы и чердаки. В результате аферисты сдают общее имущество по заниженным ценам, внесенным в документы, а разницу кладут себе в карман.
7. Популярной в Украине остается и схема отчуждения через ОСМД подвалов, чердаков, технических этажей дома в пользу отдельных физических лиц. А владельцы квартир ни на что не могут повлиять: пока они переизберут управляющих ОСМД, пройдет много времени.
8. Застройщики тоже часто узурпируют право управления многоквартирным домом - заключают безотзывный договор с обслуживающей либо управляющей компанией. Она диктует свои правила обслуживания дома и часто устанавливает драконовские тарифы.
9. Бухгалтер — это доверенное лицо главы правления или его членов. Он владеет знаниями и навыками как составить отчет так, чтобы никто из собственников не понял реальной картины. Обычно бухгалтер не трудоустроен в ОСМД, а предоставляет услуги на аутсорсинге, что означает отсутствие ответственности.
10. Ревизионная комиссия (РК) должна контролировать финансово-хозяйственную деятельность правления ОСМД. Это расходы, договора, акты, счета и так далее.

К сожалению, Закон не предусматривает порядок избрания, состав, квалификационные требования к членам РК, и срок ее полномочий. И по факту часто статья расходов «промывка канализации» или «промывка теплообменника» ничего не говорит ни члену РК, ни собственникам.

И если РК «дружит» с правлением, то объективного отчета собственники могут и не получить. Да и заставить правление показывать отчетность – сложно, только через суд. Кроме того, в лазейках закона и статута ОСМД можно найти нормы, которыми глава правления в этом случае может «прикрыться».

Старовойтова Дарья отметила: «Самый главный вопрос, который возникает у собственников: можно ли взыскать потом незаконно потраченные деньги с главы или членов правления? Ответ: нет, и судебная практика таких случаев не знает. Есть эпизоды, когда в уголовных делах вынесены приговоры бывшим главам ОСМД, например, за снятие наличных средств с карты и их растрату, за начисление зарплаты лицам, которые по факту в ОСМД не работают и так далее».

Итак, главные мошеннические схемы в ОСМД: воровство денег собственников, проведение в документах фиктивных работ и услуг, завышенные тарифы на обслуживание, обналичка средств ОСМД через счета ФЛП (физических лиц предпринимателей) и т.д.

Кстати, ФЛП – это лучшие друзья ОСМД: через них можно абсолютно свободно и практические без ограничений оплачивать работы, товары, услуги, даже те, которых нет.

Наталья Толуб