Рынок сельскохозяйственных земель Днепропетровщины существует. Но - искаженный

Пока 18-й год подряд в украинском обществе идет дискуссия о необходимости внедрения или не внедрения рынка земли, он давно существует, действует и даже развивается по своим законам, искривленным запретами действующего законодательства.

О его объемах (по крайней мере с 2015-го по 2017-й год) свидетельствует «Мониторинг земельных отношений», представленный Всемирным банком. По данным «Мониторинга», на украинском земельном рынке, и Днепропетровщины, в частности, в довольно значительных объемах происходят транзакции купли-продажи, аренды, ипотеки, наследования, мини-дарения. Только за два года на рынке с / х земель в Украине было проведено более 3,2 млн транзакций. Ограничения (в виде моратория) не сделали этот рынок невозможным, а только деформировали его.

Как именно

Более 3 млн операций (почти 95%) — это сдача земли в аренду (76,1%) или передача ее по наследству (18,3%). Картина рынка Днепропетровщины аналогичная: 75% - сдача в аренду, 17% - передачи земли по наследству, 5% - купля-продажа, 2% - эмфитевзис (это право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, которое удостоверяется договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком – ред.), меньше 1% - ипотека.

Наглядно видим, что львиная доля всех операций - аренда; вторая по количеству - наследование. Причин тому несколько, основная - совсем не рыночная. Это - отсутствие у владельцев альтернативы (кроме передать по наследству или умереть), если владелец пая не может или не желает обрабатывать пай сам. На сегодня аренда является доминирующей операцией на рынке с / х земель в Украине - как частных, так и государственных. Заметим, что эти данные, с большой вероятностью, занижены, ведь не учитывают «теневую» аренду.

Выгодно ли это владельцам паев? Вряд ли, ведь при таких условиях (когда у владельца нет других вариантов) размер арендной платы в принципе не может быть высоким. Для сравнения: средняя плата за аренду паев в Украине составляет около $ 50, в Европе - $ 250-300.

Земли не продаются?

Продаются, причем часть - легально. Около 2,5 млн га с / х земель не подпадают под действие моратория — это участки для ведения личного сельского хозяйства, подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. Еще часть продается, но с использованием теневых и коррупционных схем. Например, в условиях действия моратория получил распространение т. н. эмфитевзис, когда продается не земля, а право пользования ею, причем хоть на 50, хоть на 100 или больше лет. На Днепропетровщине количество земельных участков, переданных на правах эмфитевзиса, с июля 2015 по июнь 2017 выросла на 2 тыс. В том, что землю продают «по-серому» (с помощью обмена, дарения, фиктивного долга, договоров «задним числом») в конце концов легко убедиться, если зайти на сайт объявлений ОLХ.

Смешная и печальная ипотека

На сегодняшний день кредитование малых и средних фермеров под залог земельных участков (как это практикуется, например, в европейских странах) фактически невозможно, ведь подавляющее их большинство работает на земле на правах аренды. Соответственно, арендованная земля не является для них активом, который можно использовать для привлечения банковского финансирования, то есть взять кредит на покупку горючего, удобрений или на строительство хранилищ для хранения выращенной продукции. Поэтому и процент ипотеки всех транзакций выглядит смешным и печальным одновременно - 0,05% по Украине. На Днепропетровщине количество и площадь с / х участков частной формы собственности, которые были переданы в ипотеку в 2016 - 1 половине 2017 также близка к нулю.

Что в итоге

В результате фиксируем существования рынка сельхозземель, что значительно перекошен в сторону аренды, с полузаконными «серыми» схемами продажи земель и почти отсутствующей ипотекой. Тип такого рынка условно можно назвать «арендно-кладбищенским», поскольку владельцы паев, которые не обрабатывают землю, фактически могут или сдать ее в аренду, или передать по наследству. Наследники так же - или сдавать, или оставлять в наследство. Без вариантов. Как и в целом по Украине, за последние годы рынок сельхозземель Днепропетровщины деформировался, подстраиваясь под запрет свободного обращения и продажи земель.

Об определенном движении в сторону обсуждения формата рынке земли свидетельствует появление «рабочей версии» законопроекта «Об обороте земель» от аграрного комитета Верховной Рады. Кроме того, Верховная Рада обязала Кабинет Министров Украины разработать и подать в 1 марта 2019 законопроект «Об обороте земель», который, согласно переходным положениям Земельного кодекса, является условием для запуска рынка земель. Позиция Президента страны - мораторий на землю не вписывается в европейскую систему Украины.

Изменится ли ситуация в ближайшее время или будет законсервирована политиками еще на годы, - скоро узнаем.

Виталий Данкевич,

Доктор экономических наук, эксперт по земельным вопросам