В каких городах Украины выгодно вкладываться в жилье и что покупать: советы экспертов

Несмотря на пандемию и экономический спад, сегодня наблюдается высокий сезон на рынке недвижимости. Только на OLX Недвижимость летом предлагали более 27 тыс. квартир в новостройках. Купить квартиру как можно дешевле на стадии строительства и продать во введенном в эксплуатацию доме – пример простой инвестиционной схемы. Эксперты утверждают, что сейчас для удачных инвестиций больше всего подходят однокомнатные квартиры. Часто они раскупаются еще на этапе котлована.

По результатам исследования ГИС «Увекон», первичный рынок жилья привлекательный для вложения денег только в 8-ми областных центрах Украины. Это Винницкая область - по сравнению с 2019 годом цены на первичном рынке жилья в долларовом эквиваленте выросли на 25,5%, Хмельницкая область - на 14,9 %, Закарпатская область - на 13,4%, Херсонская - на 12,9%, Донецкая - на 12,6%, Волынская - на 12,6%, Черкасская - на 11%, Ровенская - на 10,8%, Николаевская - на 10,5%.

«Темпы роста цен на первичном рынке жилья в указанных регионах и областных центрах превышали доходность от альтернативных инвестиций, таких как покупка облигаций внутреннего государственного займа, проценты по банковским депозитам», - отметил Роман Шепетько, инвестиционный аналитик ГИС «Увекон».

Однако, по его словам, рост цен на первичное жилье в Сумской области (10%), Николаеве (9,9%) и Ужгороде (8,8%) почти равнялся доходности от альтернативных инвестиций: был ниже доходности ОВГЗ на первичном рынке номинированных в гривны (доходность 10,2%), но выше средние процентные ставки банков по срочным депозитам для физических лиц, составляли 8,7%.

Еще интересными для инвестирования в недвижимость регионами стали Киевская область - по итогам 2020 рост цен в долларах США зафиксировано на уровне 18,2%, Кировоградская - рост - на 17,5%, Винницкая - на 14,2%, Николаевская - на 13,9%, Днепропетровская - на 10,7%, Житомирская - на 10,6%.

Когда выгоднее всего покупать

За последние 3 года инвестиционная привлекательность жилой недвижимости базировалась на нескольких факторах:

• ограниченные возможности для хранения и приумножения средств украинцев;
• низкое доверие к государственным ценным бумагам, которыми являются облигации внутреннего государственного займа;
• развитие новых качественных форматов жилья;
• частично инфляция и рост потребительских цен на товары и услуги;
• снижение доходности в 2020 году от инвестирования в ОВГЗ, а также уменьшение ставок по срочным депозитам для граждан.

Поэтому недвижимость остается доходной альтернативой другим инвестиционным инструментам, таким как банковские депозиты, драгоценные металлы и ценные бумаги.

Роман Бабицкий, глава Совета по вопросам иностранных инвестиций и экономического развития Украины рассказал о видах инвестирования в недвижимость: «Первичный. Он является наиболее рискованным для инвесторов, поскольку никто не дает гарантий, что за долгий период ожидания строительства его не заморозят или же, компания-застройщик не обанкротится. Однако на этом этапе вкладываться наиболее выгодно: новостройки дают прирост 30-50%. В среднем годовой доход инвестора увеличится на 20-40%. Вторичному способу отдают предпочтение 15% людей, которые заключают договоры с застройщиками. Это когда вы хотите вложить деньги в готовую квартиру и сдавать ее сразу в аренду. Способ надежнее первого, поэтому именно ему отдают предпочтение большинство инвесторов».

По словам экспертов рынка недвижимости, на данный момент более 60% всех инвесторов, покупающих жилье, пытаются, как минимум, сохранить свои средства. Из них более 75% вкладывают в первичный рынок жилья: преимущественно на начальных стадиях строительства, когда стоимость м2 на 15-20% меньше цены сопоставимой квартиры на вторичном рынке.

Игорь Кушнир, Глава правления  президент ХК Киевгорстрой отметил: « В среднем если на начальном этапе инвесторы покупают у нас недвижимость по 20 тыс. грн за квадратный метр, то в конце они его легко продают по 35 тыс. грн.».

Максимально выгодно инвестировать при покупке квартиры на этапе котлована или в первый месяц старта продаж.  На некоторых объектах стоимость от начала строительства до ввода в эксплуатацию достигает 40%. Таким образом, годовая доходность при среднем сроке в 3-4 года может составить 14-16,5%. Однако стоит учитывать, что этот фактор влияет еще и высотность объекта, количество квартир в доме и темпы строительства.

Покупка на этапе котлована – всегда определенный риск. На сегодняшний день рентабельность строительства в Киеве составляет 20-25%, и строительная компания попросту не сможет построить дом с меньшей прибылью. Поэтому не стоит «покупаться» на подозрительно дешевые квадратные метры. Застройщик не может строить себе в убыток.

Выбираем квартиру

Эксперты OLX Недвижимость советуют, выбирая новостройку, убедиться, что строительство соответствует законодательству и проверить все доступные документы от застройщика:

• Лицензия на строительную деятельность генерального подрядчика и разрешение на строительство.
• Документ на право владения или пользования земельным участком.
• Утвержденную проектную документацию на строительство.
• Градостроительные условия и ограничения застройки участка.
• Технические условия на присоединение дома к коммуникациям.

Если с документами все в порядке, при выборе жилья учтите и такие важные факторы, как:

• Инфраструктура. Независимо от того, будете ли вы сдавать, продавать жилье в будущем, по его цену будет влиять наличие хороших транспортных развязок, паркингов, садов, школ, супермаркетов, спортплощадок и др.
• Этап строительства. Стоит помнить, что чем ближе к его завершению, тем дороже будет цена за квадратный метр.
• Этаж. Как правило, верхние этажи дороже, поскольку там больше света и меньше шума с улицы.
• Тип новостройки и планирования дома. Первые бывают панельными, монолитно-каркасными и кирпичными (последние два на порядок качественнее). Планирование: закрытое, открытое или частично закрытое.
• Современные инженерные сети.

Кстати, можно выбрать квартиру сразу с готовым ремонтом. Но нужно понимать риски, объект вам может не понравиться и придется тратить дополнительные средства на ремонт. Также есть вариант квартир с черновой обработкой и совсем без нее. Главное учесть все факторы и правильно вложить свои деньги.

Наталья Толуб