В Киеве Кличко хочет повысить аренду земли в 4 раза: как изменится цена жилья

Девелоперы и риэлторы обеспокоены новыми инициативами столичной власти.

Киевский городской голова Виталий Кличко презентовал особый «подарок» под елку всем участникам рынка недвижимости столицы. Он поручил структурным подразделениям Киевской горгосадминистрации в течении 5 дней оперативно подготовить проект решения об увеличении в Киеве с 3% до 12% ставки арендной платы для земельных участков под многоквартирную жилую застройку.

Кто именно ответственен за подготовку такого проекта решения – мэр Киева не уточнил. По информации КиевVласти, на прошлом заседании столичного горсовета соответствующую правку в проект городского бюджета-2022 с подачи лидера фракции «Голос» Григорий Маленко сперва внесли, а потом отменили «по техническим причинам».

И пока проект решения, предполагающий повышение арендной ставки, может быть подготовлен и вынесен на рассмотрение Киевсовета сегодня, на последнем в текущем году заседании 16 декабря 2021 года.

Последствия нововведения

Насколько реально в ближайшее время зафиксировать в бюджете новую норму – большой вопрос. Но такая инициатива совсем не обрадовала столичный рынок недвижимости. Ведь в Киеве более 90% всех новостроек возводится на арендованной земле. И эта тенденция вряд ли изменится в ближайшие 2-3 года. Рынок пока не готов приобретать участки на аукционе. Опрошенные Информатором, участники рынка недвижимости считают, что приобретать землю под жилое строительство будет очень затратным, и эти расходы невозможно компенсировать стоимостью кв. м. в жилых комплексах.

Так, по словам, девелопера, который пожелал остаться анонимным, такие шаги городского главы могут сильно увеличить цены на киевское жилье. Хотя, по данным статистики ЛУН Мисто, цены на первичное жилье в Киеве и так уже выросли больше всего по Украине – с 33 000 грн до 34 700 грн за квадрат.

В это же время спрос на него в этом году упал больше, чем на 30%. И киевляне, и гости столицы просто не в состоянии потянуть еще одну дополнительную финансовую нагрузку. Учитывая, что сегодня лишь не более 8% граждан могут позволить себе покупку жилья за наличные средства, по программам ипотеки или рассрочки, после нововведения рынок первичной недвижимости ждут не самые лучшие времена.

Рамиль Мехтиев, СЕО девелоперской компании ENSO считает: «Данная правка, в случае ее внесения, коснется участков земли, которые будут оформлять под строительство с 1 января 2022 года. Также арендная ставка изменится и для тех земельных участков, которые были оформлены ранее, но уже требуют продления. Предполагается, что такие изменения должны положительно повлиять на доходы бюджета города и социальную инфраструктуру. Однако, по моему мнению, данные изменения, в первую очередь, отразятся на покупателях, поскольку увеличение арендной ставки с нынешних 3% до 12% повлечет за собой неизбежное повышение стоимости квадратного метра».

В свою очередь Григорий Маленко, депутат Киевсовета, фракция «Голос», инициатор нововведения заявил:

"Данное повышение ставки арендной платы может повлиять на рыночную цену квадратного метра, но отнюдь не существенно, ориентировочно в пределах 3-7% (это очень ориентировочно, ведь идеальные подсчеты не проводили).

В то же время обращаем внимание, что в 2020 году было отменено долевое участие, то есть расходы застройщиков были уменьшены, но это не только не снизило стоимость квадратного метра, но и не смогло его сдержать. Среднее повышение цен на квадратный метр недвижимости в Киеве за 2021 год составило в среднем около 20%. То есть рынок диктует свои условия. Поэтому невозможно точно спрогнозировать, насколько такое повышение тарифа повлияет на стоимость, возможно увеличение ставки вообще не повлияет на цену. Но данное повышение точно повлияет на взгляд застройщиков по отношению к вопросу, что выгоднее: арендовать землю или выкупить ее у города. Убежден, что для застройщиков будет выгоднее выкупить земельный участок. И это гораздо лучше:

- для города это повышает поступления в бюджет. В результате город может строить больше садов, школ, заменять устаревшие коммуникации и так далее;

– для инвесторов домов, ведь если с застройщиком возникают проблемы, то у них остается актив в виде земельного участка.

Первое голосование за такую ​​правку в бюджет на пленарном заседании 9 декабря показало, что поддержка в зале есть. Конечно, есть определенное лобби, которое будет препятствовать поднятию арендной ставки для застройщиков, ведь определенное количество даже самих депутатов тем или иным образом связано с этими застройщиками. В настоящее время соответствующий проект решения готовится исполнительным органом Киевсовета. Будем надеяться, что все же удастся поднять ставку аренды уже в 2022 году."

Мнение экспертов

Участники рынка недвижимости уверены: сначала нужно подготовить и согласовать регуляторный акт, а нововведение может касаться только новых договоров аренды, а не ныне действующих. При этом доля арендной платы в структуре себестоимости должна быть разной, в зависимости от класса будущего дома, его инфраструктуры, соотношения жилой и коммерческой недвижимости и так далее.

Но как будет на самом деле – покажет время. Ведь новые правила могут распространяться и на действующие договора.

«Возникает вопрос: каким образом будут вноситься изменения, если под «ревизию» попадут действующие договора. Будет огромная путаница в документах. Приведение их в соответствие к новым нормам займет много времени», - считает один из киевских застройщиков.

С ним согласен риэлтор Олег Строцкий: «Не совсем понятны аргументы – почему повышение идет именно в 4 раза, а не 2 или, например, 6 раз? Какие причины такого резкого установления повышенного тарифа? Без четкого экономического обоснования любое увеличение платы за землю выглядит очередным популистским шагом».

В любом случае, увеличении в Киеве с 3% до 12% ставки арендной платы для земельных участков под многоквартирную жилую застройку выбьет с рынка небольших девелоперов и значительно повысит конкуренцию за кошелек покупателей. А последние пока не торопятся выкладывать свои сбережения на покупку недвижимости.

Наталья Толуб