В Киеве спрос на жилье может сократиться на 50%: эксперты рассказали, как будем его возвращать

Некогда востребованный и дорогой, столичный рынок недвижимости скоро может оказаться в критическом положении. Инвесторы разъехались, строительство приостановлено, часть жилого фонда разрушена. Можно ли вернуть его к довоенным показателям и что для этого нужно делать государству? 

Эти и другие вопросы журналисты издания "КиевВласть" задали экспертам в сфере недвижимости. Их ответы узнайте в материале Информатор Деньги. Перед началом чтения - несколько фактов для размышления: по состоянию на 31 марта на платформе "Дія" зарегистрировали 25 тыс. 491 заявление на восстановление поврежденного жилья. Власти посчитали, что это больше 63 тысяч жильцов.

Когда начнут или продолжат строить

По мнению эксперта по недвижимости Ольги Момчилович, в Киеве есть около 10 зданий, которые не подлежат реконструкции, и 100 домов, которые можно и нужно восстановить. Но пока это будут делать, жильцам следует где-то жить - сроки работ в зависимости от повреждения могут составить от 6 месяцев до 1 года. Поэтому специалист считает, что компании возьмутся достраивать уже начатые проекты, а к реставрации поврежденных домов приступят, когда будет благоприятная экономическая ситуация. Такое решение (и выплаты компенсаций) поможет властям выиграть время для разработки рабочего механизма. Коммерческий директор "Интеграл-Буд" Анна Лаевская считает, что финансирование очень важным моментом в возобновлении столичного рынка. Оно может быть как со стороны международных институций, так и со стороны государства. "Если деньги будут выделены, можем говорить о быстром восстановлении рынка и выходе на довоенные показатели на протяжении полугода. Но этому должны предшествовать прекращение боевых действий и утверждение программ, которые обеспечат финансирование на государственном уровне. например, анонсированное возмещение утраченного жилья. Сейчас идет наработка такого механизма", - цитирует Анну Лаевскую издание.

Оптимистичный сценарий

Некоторые фонды на Западной Украине вернулись к работе и сосредоточились на стройках, начатых до войны - управляющие проводят аудит объектов и реестров инвесторов, вместе с заказчиками пересчитывают деньги для завершения строительства. Таким наблюдением поделилась генеральный директор Ассоциации управления финансами и инвестициями Виктория Волковская. Она отметила, что компании понимают необходимость скорее достроить дома и найти компромиссные цены по каждому объекту. Руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль сказал, что строительство социального и комфорт-класса закончится, как только появится возможность разблокировать стройку. С бизнес-классом ситуация сложнее, так как в этом случае требуются инвестиции. "Сейчас у нас есть запас собственных средств на какой-то срок, но если не будет коммерческого спроса на такие проекты, то мы понимаем, что они будут затянуты до ввода в эксплуатацию на год-два", - сказал эксперт. Он прогнозирует сокращение объемов строительства и спроса - возможно, на 50%. Но коммерческий спрос может остаться и на высоком уровне за счет переселенцев. Именно они, по мнению спикера, сформируют новый рынок. По мнению директора по маркетингу DIM Group Ирины Михалевой, они возобновят спрос на квартиры с готовым ремонтом. Не желая возвращаться на восток, переселенцы захотят получить собственную крышу над головой еще до зимы.

Специалистка сравнивает объемы строительства после драматических ситуаций с показателями "ковидного" 2021 года. Несмотря на оживление строительства и продаж в западных регионах, Киеве и Одессе, большие операторы будут постепенно возвращаться на рынок. "Условный "бум" можно ждать не раньше осени, когда заработают программы восстановления жилья, а реальный рынок и потребители немного успокоятся", - сказала Ирина Михалева.

Заместительница директора по маркетингу строительной компании "Міськжитлобуд" Ангелина Деревлева напомнила о том, что после начала войны с россией рынок начал восстановление в 2016 году. Даже в Киеве это не произойдет быстро. В течение года в столице цены будут понижать на 30-35%. Медленно - потому, что продавцы на вторичном рынке не готовы снижать стоимость и будут ждать. Первичный рынок отреагирует быстрее. Специалистка отмечает, что люди будут выбирать жилье в западных регионах, где уже поднимают цены. Например, в Тернопольской - на 15-20%.

Изменятся и приоритеты у покупателей -  Ольга Момчилович считает, что теперь они будут обращать внимание на наличие паркингов, укрытий и других аспектах безопасности. В связи с этим вырастет спрос на коттеджи с укрепленными подвалами. Застройщикам следует и это учитывать.  Больше о переосмыслении норм строительства после войны мы писали здесь.

Пессимистичный сценарий

Планировать любые тенденции сложно, не зная даты окончания войны. Для прогноза будущего рынка недвижимости важны и другие факторы:

• финансирование. Восстановление может начаться и через 1,5-2 года после победы. По мнению Алексея Коваля, это связано с тем, что во многих международных фондах даже нет статей для помощи украинскому жилому фонду. Те потребности, о которых заявляют в «Дія», можно покрыть и за счет готового первичного и вторичного жилья. Что же касается инвесторов, то проблемы здесь такие же типичные, как и в остальных коммерческих сферах – выезд людей за границу, ожидание стабилизации экономики, отсутствие поддержки со стороны государства и международного сообщества. Об этих факторах рассказала Анна Лаевская и добавила, что застройщики будут вынуждены завершить комплексы, строительство которых было начато еще до войны (в основном- за свой счет), и отказываться от новых проектов и наращивания объектов.
• спрос. По словам Алексея Коваля, многим пришлось выехать из нашей страны, но сложно спрогнозировать, сколько из них вернется домой. Поэтому дефицита жилья может и не быть, соответственно и новых проектов тоже. Эксперт считает, что это «откатит» сектор жилого строительства до уровня 2008 года, и так будет 1,5-2 года. То есть строиться будут только дома по соц.программам, за счет бюджетных средств
• госпрограммы. Они могут пойти на пользу застройщикам и наоборот. Например, вложения в модульные комплексы для переселенцев вместо строительства качественного жилья – не очень удачная идея. По мнению Анны Лаевской, со временем их нужно разбирать и сносить. Но оставленные поселения превратятся в гетто. Кроме того, после войны экономике понадобится развитие в сфере строительства, а расселения в модульных городках могут затормозить его. Есть и пример того, как госпрограммы могут помочь рынку недвижимости восстановиться за несколько месяцев, а не лет. Его привела Ирина Михалева.  Среди них – восстановление разрушенного жилья, компенсации утратившим жилье, программы льготного кредитования и доступной ипотеки.

Чек-лист для государства

Эксперты поделились своим видением о том, как государство может поспособствовать решению "жилищного вопроса" в столице и возобновлению рынка недвижимости. Из их мнений можно выделить такие пункты:

• поиск источника финансирования уже сейчас
• выкуп у застройщиков непроданного жилья и его передача тем, кому нужнее
• анализ земельного фонда и определение Генплана Киева
• упрощенная бюрократическая процедура и "прозрачный" механизм выделения земельных участков
• доступные кредиты для застройщиков и покупателей
• доступные программы государственной ипотеки
• выбор жилья оставить за покупателем, который планирует его купить и получить компенсацию
• добросовестная конкуренция застройщиков - распределение госзаказов и выделение жилья для переселенцев должно быть равномерным.

Особое внимание следует уделить городам, наиболее пострадавшим от российской агрессии - Бородянка, Ирпень, Буча, Ворзель, Гостомель.  Там застройщики должны начать строительство как можно скорее. Но и перед ними стоят две непростые задачи - это дефицит стройматериалов и нехватка рабочей силы. Ангелина Деревлева напомнила, что в 2014 году после начала войны с рф застройщикам понадобилось полгода, чтобы сменить сеть поставщиков. Сейчас ситуация выглядит хуже - железобетонные конструкции для строительства производили в Мариуполе, а стекло для окон - в Белоруссии. Со строителями та же проблема, что и с остальными кадрами в Украине - одни сидят дома, другие ушли в ВСУ или тероборону.

Все это - опорные пункты для властей и подводные камни для участников рынка недвижимости от его независимых наблюдателей. Учтут ли они их? Время покажет.

Ранее мы писали о том, что в центре Киева хотят снести Дом Малина ради нового ЖК.

София Елагина