«Золотые» метры Киева: на сколько за 2021 год подорожали квартиры в новостройках и какие покупали

По итогам года стоимость жилья на первичном рынке столицы повысилась на 25-35%.

Столичные квадратные метры в 2021 году стали «золотыми». Средняя стоимость квадратного метра нового жилья в Киеве выросла на 1700 грн - до 34 700 грн за квадрат. Например, в объектах эконом-класса в среднем квадратный метр сейчас стоит 22 000 грн., комфорт класс зафиксировали на 26 900 грн. за кв. м. В свою очередь, элитные квартиры еще более ощутимо выросли в цене: бизнес – с 50600 до 52900 грн за кв. м, премиум – с 73800 до 77000 грн за кв. м.

«Пик цен уже пройден и в ближайшие 2-3 месяца рост стоимости м2 будет только точечным – в отдельных проектах преимущественно через переход к новой стадии строительства», - отметил Михаил Подвысоцкий, основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group.

По словам Рамиля Мехтиева, СЕО девелоперской компании ENSO для украинского рынка недвижимости 2021 стал годом рекордных цен. Это обусловлено беспрецедентным подорожанием стройматериалов, ростом стоимости высококвалифицированной рабочей силы и усилением тенденции инвестирования в квадратные метры.

«На возникновение дефицита и подорожания строительных материалов (металлопродукция, стекло, дерево, пластик, бетон) повлияла синергия различных факторов, среди которых: инфляция, сбой поставок из-за карантинных ограничений, усиление спроса на продукцию одновременно с медленным восстановлением производств после локдаунов», - рассказал эксперт.

При этом, несмотря на столь сложную ситуацию со стройматериалами, темпы и объемы строительства в Киеве не уменьшились и даже выросли.

Что покупали

В течение года наибольший спрос – более 80% всех приобретений на первичном рынке столицы – пришелся на 1,2-комнатные квартиры площадью до 60 м2 на стадии строительства до 1 года. В то же время доля сделок в целях сохранения средств за 2021 год составила более 55-60% от общего объема продаж на первичном рынке столицы. По сравнению с 2020 годом количество таких сделок увеличилось в среднем на 10%.

По данным Юрия Питы, президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, к концу 2021 года спрос и предложение достаточно сбалансированы. В то же время, по мнению эксперта, более 70% потенциальных покупателей заинтересованы в приобретении квартир в новых качественных объектах категорий комфорт и комфорт+. Такие жилые комплексы строятся из современных и более дорогих материалов с использованием энергосберегающих технологий.

Елена Гайдамаха, глава Киевского городского отделения АФНУ отметила: «Потенциальные покупатели бизнес- и премиального жилья инвестируют в объекты на начальных стадиях строительства из-за обещанной достаточно высокой инвестиционной прибыли в будущем, что по прогнозам застройщиков может составить не менее 45% от вложенной суммы. Однако спрос на такие объекты составляет не более 10% общего количества покупателей жилья на первичном рынке Киева».

Падение спроса

В 2021 году на первичном рынке жилья наблюдалось ощутимое сокращение спроса: в объектах эконом-класса уменьшение покупателей составляет более 40%, в ЖК комфорт-класса уже более 30%, а в объектах бизнес- и премиум-класса снижение активности покупателей превышает 25%.

«По сравнению с августом количество сделок на первичном рынке Киева сократилось в среднем на 35%», - отметил Юрий Пита.

На его взгляд, на падение спроса повлияли слишком быстрые темпы роста стоимости м2, которые уже не сопоставимы с платежеспособностью населения.

«С 2020-го и на протяжении 2021 года стоимость жилья в новостройках в крупнейших городах Украины выросла в среднем на 35-40%. В то же время, количество сделок за 2 года также увеличилось в среднем на 25-30%. Однако слишком быстрые процессы на рынке привели к фактическому «истощению» платежеспособного спроса», - говорит специалист.

Он отметил, что с 2020 года и в течение трех кварталов 2021 года спрос на 10-15% превалировал предложение, что позволило застройщикам увеличивать цены. Однако с сентября 2021 началось постепенное снижение активности покупателей. Сейчас предложение уже на 20% больше спроса, что стало главным фактором стабилизации цен.

Эксперты считают, что уменьшение количества покупателей пока удержит застройщиков от пересмотра цен, и будет стимулировать к предоставлению потенциальным покупателям скидок при приобретении квартир при условии 100-процентной оплаты их стоимости. Например, в крупнейших областных центрах Украины до конца года в 80% возводимых ЖК будут введены системы скидок в размере от 5% до 15%.

В любом случаем на фоне отсутствия источников пополнения платежеспособного спроса (ни рост благосостояния граждан, ни развитие ипотечных программ пока не успевают за ростом стоимости жилья), любое повышение цен может стать дополнительным катализатором оттока покупателей и в 2022 году.

Наталья Толуб