Уряд змінив правила «єОселі»: яке житло може подорожчати

Кабмін змінив умови за держпрограмою пільгового кредитування «єОселя». Зокрема, зробили послаблення для внутрішніх переселенців, які зможуть купувати будинки «віком» до 10 років, а не 3, як було раніше.

Сайт «Мінфін» розбирався, як нововведення позначаться на ринку нерухомості. 

У вересні уряд уже вносив зміни до умов кредитування в рамках «єОселі». Не виключено, що найближчим часом будуть додаткові коригування, щоб зробити програму доступнішою. 

Як змінили «єОселю» та що ще можуть переписати

З початку осені Кабмін вніс декілька змін до програми пільгової іпотеки «єОселя». По-перше, у вересні набула чинності урядова ухвала про перегляд ставок за кредитами. Згідно з документом, з 11 року іпотеки позичальники платитимуть на 3% більше, ніж від початку.

Наприклад, якщо на етапі отримання кредиту військовослужбовці, працівники сфери безпеки, медики, педагоги та науковці можуть розраховувати на 3% річних, то з 11 року виплат (при кредитуванні на 20 років) платитимуть уже 6%.

Ті, хто оформляє іпотеку під 7% (внутрішні переселенці, громадяни, які не мають власного житла), з 11 року отримають ставку 10%.

Ці умови поширюються лише на нові кредити, договори за якими укладено після 19 вересня 2024 року. Громадяни, які оформили іпотеку раніше, платитимуть протягом усього терміну за поточними ставками в 3−7% (залежно від категорії позичальника).

В уряді запевняють, що підвищення ставки з одинадцятого року кредиту не призведе до суттєвого збільшення фінансового навантаження на позичальників, адже за перші десять років тіло кредиту, на яке нараховуються відсотки, зменшиться вдвічі.

По-друге, змінили вимоги до житла, яке можна купувати під «єОселю». Кредит можна взяти на квартиру в будинку, що будується (до цього обов'язковою умовою була готовність об'єкта). Також внутрішнім переселенцям дозволили купувати житло у будинках, із моменту здачі в експлуатацію яких минуло до 10 років (раніше — до 3 років).

По-третє, з 19 жовтня для позичальників віком до 25 років розмір першого внеску за іпотекою знизиться з 20 до 10%.

По-четверте, скористатися програмою «єОселя» тепер можуть українці, які беруть участь в інших держпрограмах із житла, зокрема, «єВідновлення». У рамках «єОселі» можна оформити кредит, якщо коштів, одержаних за житловим сертифікатом, не вистачає на нове житло (головне, щоб грошей, одержаних у рамках «єВідновлення», вистачило хоча б на перший внесок за «єОселя»).

По-п'яте, з 18 грудня 2024 року житло для внутрішніх переселенців за «єОселя» зможуть купити їхні родичі (чоловік, дружина, батьки, діти). Цей пункт важливий, якщо у переселенця немає стабільного джерела доходу або невеликий дохід, тобто банк може відмовити йому у видачі пільгової позики. А у родичів, наприклад, є підтверджений дохід, але вони вже мають своє житло, тобто оформити кредит на себе не можуть.

Не виключено, що програму «єОселя» ще коригуватимуть. Як пояснила «Мінфіну» голова профільного комітету BP Олена Шуляк, щодо переселенців — поки що Кабмін прибрав лише одне обмеження (за віком будинків до 3 років). При цьому решту умов для ВПО — відсоткову ставку та розмір першого внеску — залишили без змін.

«За умовами програми для військових, силовиків, медиків, педагогів доступна ставка у 3%, тоді як переселенці, ветерани та ті, хто не має свого житла, платять 7%. Це не зовсім правильно. Ми наполягаємо на тому, щоб цим категоріям позичальників дозволили також користуватися іпотекою під 3%. Також варто зменшити для переселенців розмір першого внеску — із 20% хоча б до 15%.

Річ у тім, що деякі банки наполягають на оплаті страхування іпотеки, запроваджують разові комісії, включають до суми послуги нотаріуса, вартість відкриття рахунку та перерахування коштів на рахунок продавця.

Це може збільшити перший внесок до 30%, а необхідна сума є далеко не у всіх переселенців", — пояснює Шуляк. Тому, за її словами, «попереду ще багато важливих змін».

Як можуть змінитися ціни на житло

За два роки дії „єОселі“ загальна кількість виданих кредитів становила лише 13 тисяч. При цьому лише у квартирній черзі стоять понад 600 тисяч українців. Чимало громадян не можуть взяти пільгову іпотеку, оскільки умови для них все одно залишаються непідйомними.

У ході громадських консультацій, що проходили цього літа, було багато скарг на недоступність «єОселі» з боку переселенців. Головна — щодо діючого на той момент вікового цензу на житло — не старше трьох років.

Непрохідними були не лише квартири старого фонду, збудованого в 90-х, а й взагалі вся нерухомість, зведена на хвилі будівельного буму до 2021 року. Це значно звужувало шанси знайти потрібне житло, особливо в невеликих містах, якими роз'їхалися переселенці, і де ціни на нерухомість традиційно нижчі, ніж у мегаполісах.

Наприклад, навіть у такому обласному центрі, як Кропивницький, існувало всього два «прохідні» за «єОселя» об'єкти, у Вінниці — до 10 об'єктів, у Рівному — 18. А знайти будинки не старше трьох років у багатьох районних центрах, скажімо, Лубнах чи Жмеринці, взагалі нереально.

«Через це у структурі виданих кредитів спостерігався перекіс — здебільшого фінансували угоди у Київській області (3 тис.) та Києві (2 тис.), де первинка порівняно розвинена. Збільшення граничного віку об'єкта з 3 до 10 років має зняти цю проблему», — вважає Олена Шуляк.

Юрій Піта, експерт ринку нерухомості, каже, що чинник переселенців донедавна істотно не впливав ані на первинний, ані на вторинний ринок нерухомості.

«Зазвичай, у цієї категорії покупців не дуже великі доходи, тому вони шукають недороге житло. Вибрати варіант «по кишені» в будинку не старше 3 років мало хто міг. Зрозуміло, що зі збільшенням «вікового цензу» до 10 років вибір збільшується.

Але кардинального прориву все одно не буде, оскільки йдеться про так звану «нову вторинку» — будинки, збудовані не пізніше 2014 року. А квартири там все одно дорожчі, ніж, наприклад, у будинках старішої забудови. Скажімо, двокімнатна квартира в Києві коштує до 100 тисяч доларів, тоді як у «панельці», зведеній у 90-ті, таку ж можна знайти за 60−70 тисяч", — пояснює Піта.

Водночас як каже столичний рієлтор Ірина Луханіна, квартири у «старому новому фонді» зараз мають підвищений попит. Тож власники такого житла неохоче торгуються. Якщо ж до цього сегменту хлинуть ще й переселенці, квартири можуть навіть подорожчати на 5−7%, щонайменше точково — у найзатребуваніших ЖК.

Керівник відділу маркетингу компанії Alliance Novobud Ірина Михальова розповіла «Мінфіну», що, наприклад, у їхніх проєктах у Броварах 70% іногородніх покупців, у тому числі переселенців.

«Часто люди стикаються з відмовами за „єОселя“, у тому числі і через те, що будинок старший за 3 роки. Тому нововведення дозволить зменшити відсоток таких відмов, що однозначно піде на користь ринку», — вважає Михальова.

Але може виникнути така сама проблема, як і з будинками до 10 років на вторинному ринку — дефіцит житла.

«Вже зараз 1−2-кімнатні квартири розходяться дуже швидко. Плюс, маємо небагато нових стартів об'єктів, особливо у Києві (у передмісті ситуація трохи краща)», — зазначила Михальова. Тому можуть подорожчати квартири у новобудовах, зданих до 2021 року, та в будинках на останніх стадіях будівництва (адже тепер за «єОселя» у них також можна купувати квартири).

Павло Крапівін, незалежний фінансовий експерт, співвласник КІФ «Капітал Плаза» очікує, що за «єОселя» стане менше відмов, оскільки позичальники, зокрема, переселенці, проситимуть менші суми (з одного боку, через те, що збільшили граничний термін будинків, з іншого — тому, що можна використовувати в рамках «єОселі» житлові сертифікати, покриваючи частину суми за їх рахунок).

«Як показує наша практика, відсоток відмов за пільговою іпотекою безпосередньо залежить від запитуваної суми. Якщо людина просить до 2,5 млн гривень — дають майже у 100% випадків. Однак, якщо йдеться про 3 млн, то відмов вже багато, а на суму в 4 млн ми взагалі рекомендуємо не подаватися — найімовірніше, не дадуть», — каже Крапівін.

Тому він очікує на збільшення угод за «єОселя», і вважає, що це може стати проблемою для київської первинки, на якій вільного житла вже зараз не так багато. На передмістя, на його думку, «тиск» нових покупців буде не таким відчутним, оскільки вибір об'єктів дуже великий, і деякі забудовники навіть готові продавати квартири з великими знижками, геть до ціни собівартості, а то й нижче.

«Наприклад, якщо виставляють цінник 1 800 доларів за квадрат, реально торгуватися за 1 300−1 400», — уточнив Крапівін.

Якщо додасться багато покупців за «єОселя», максимум, що загрожує за передмістям — забудовники уріжуть знижки. А ось у Києві можуть і підвищити ціни.

Але загалом зміни щодо «єОселі» Крапівін вважає не дуже суттєвими.

«Це, радше, дошліфування програми, ніж якісь проривні нововведення, які зробили б її справді масовою», — говорить він.

«Революційною» новацією, на думку експертів, могло б стати суттєве зменшення першого внеску (до 10%) не лише для молоді (яка нерідко не має високих підтверджених доходів, а тому все одно не може скористатися пільговою іпотекою), а й для інших категорій позичальників, або зниження відсоткової ставки до 3% для всіх.

Але навіть при цьому багато українців не мають ані особливих заощаджень, ані гідної «білої» зарплати. Тому власне житло, навіть за пільговою іпотекою, залишається для них недоступним. Отже, справжнього буму на ринку нерухомості поки що не очікується.

Юрій Піта не виключає, що, навіть якщо зросте армія переселенців, готових купувати житло за «єОселя», може зменшитися кількість інших категорій позичальників. Скажімо, тих, кого «налякає» підвищення ставок за пільговою іпотекою з 11 року виплат.

«У будь-якому випадку, про реальний вплив новацій за „єОселя“ на ринок нерухомості можна буде судити лише через декілька місяців», — додав Піта.