Правительство изменило правила «єОселі»: какое жилье может подорожать

Кабмин изменил условия по госпрограмме льготного кредитования «єОселя». В частности, сделали послабление для внутренних переселенцев, которые смогут покупать дома «возрастом» до 10 лет, а не 3, как было раньше.

Сайт "Минфин" разбирался, как нововведения скажутся на рынке недвижимости. 

В сентябре правительство уже вносило изменения в условия кредитования в рамках «єОселя». Не исключено, что в ближайшее время будут дополнительные корректировки, чтобы сделать программу более доступной. 

Как изменили «єОселя» и что еще могут переписать

С начала осени Кабмин внес несколько изменений в программу льготной ипотеки «єОселя». Во-первых, в сентябре вступило в силу правительственное постановление о пересмотре ставок по кредиту. Согласно документу, с 11 года ипотеки заемщики будут платить на 3% больше, чем с самого начала.

К примеру, если на этапе получения кредита военнослужащие, работники сферы безопасности, медики, педагоги и ученые могут рассчитывать на 3% годовых, то с 11 года выплат (при кредитовании на 20 лет) будут платить уже 6%.

Оформляющие ипотеку под 7% (внутренние переселенцы, граждане, не имеющие собственного жилья), с 11 года получат ставку 10%.

Эти условия распространяются только на новые кредиты, договоры по которым заключены после 19 сентября 2024 года. Граждане, оформившие ипотеку ранее, будут платить в течение всего срока по текущим ставкам в 3-7% (в зависимости от категории заемщика).

В правительстве уверяют, что повышение ставки с одиннадцатого года кредита не приведет к существенному увеличению финансовой нагрузки на заемщиков, ведь за первые десять лет тело кредита, на которое начисляются проценты, уменьшится вдвое.

Во-вторых, изменили требования к жилью, которое можно покупать под «єОселя». Кредит можно взять на квартиру в строящемся доме (до этого обязательным условием была готовность объекта). Также внутренним переселенцам разрешили покупать жилье в домах, с момента сдачи в эксплуатацию которых прошло до 10 лет (ранее – до 3 лет).

В третьих, с 19 октября для заемщиков в возрасте до 25 лет размер первого взноса по ипотеке снизится с 20 до 10%.

В-четвертых, воспользоваться программой «єОселя» теперь могут украинцы, которые участвуют в других госпрограммах по жилью, в частности, «єВідновлення». В рамках «єОселя» можно оформить кредит, если средств, полученных по жилищному сертификату, не хватает на новое жилье (главное, чтобы денег, полученных в рамках «єВідновлення», хватило хотя бы на первый взнос за «єОселя»).

В-пятых, с 18 декабря 2024 года жилье для внутренних переселенцев за «єОселя» смогут купить их родственники (супруг, жена, родители, дети). Этот пункт важен, если у переселенца нет стабильного источника дохода или небольшой доход, то есть банк может отказать ему в выдаче льготного займа. А у родственников, например, есть подтвержденный доход, но у них уже есть свое жилье, то есть оформить кредит на себя не могут.

Не исключено, что программа «єОселя» еще будет корректироваться. Как пояснила «Минфину» глава профильного комитета BP Елена Шуляк, в отношении переселенцев пока Кабмин убрал лишь одно ограничение (по возрасту домов до 3 лет). При этом остальные условия для ВПЛ — процентная ставка и размер первого взноса — оставили без изменений.

«По условиям программы для военных, силовиков, медиков, педагогов доступна ставка в 3%, тогда как переселенцы, ветераны и не имеющие своего жилья платят 7%. Это не совсем верно. Мы настаиваем на том, чтобы этим категориям заемщиков разрешили пользоваться ипотекой под 3%. Также следует уменьшить для переселенцев размер первого взноса – с 20% хотя бы до 15%.

Дело в том, что некоторые банки настаивают на оплате страхования ипотеки, вводят разовые комиссии, включают в сумму услуги нотариуса, стоимость открытия счета и перечисление средств на счет продавца.

Это может увеличить первый взнос до 30%, а необходимая сумма далеко не у всех переселенцев", — объясняет Шуляк. Поэтому, по ее словам, «впереди еще много важных изменений».

Как изменятся цены на жилье

За два года действия "єОселя" общее количество выданных кредитов составляло всего 13 тысяч. При этом только в квартирной очереди стоит более 600 тысяч украинцев. Многие граждане не могут взять льготную ипотеку, поскольку условия для них все равно остаются неподъемными.

В ходе общественных консультаций, проходивших этим летом, было много жалоб на недоступность «єОселя» со стороны переселенцев. Главная — по отношению к действующему на тот момент возрастному цензу на жилье — не старше трех лет.

Непроходимыми были не только квартиры старого фонда, построенного в 90-х, но вообще вся недвижимость, возведенная на волне строительного бума до 2021 года. Это значительно сужало шансы найти нужное жилье, особенно в небольших городах, по которым разъехались переселенцы, и где цены на недвижимость традиционно ниже, чем в мегаполисах.

Например, даже в таком областном центре, как Кропивницкий, существовало всего два «проходных» за «єОселя» объекта, в Виннице — до 10 объектов, в Ровно — 18. А найти дома не старше трех лет во многих районных центрах, скажем, Лубнах или Жмеринке вообще нереально.

«Из-за этого в структуре выданных кредитов наблюдался перекос — в большинстве своем финансировали соглашения в Киевской области (3 тыс.) и Киеве (2 тыс.), где первичка сравнительно развита. Увеличение граничного возраста объекта с 3 до 10 лет должно снять эту проблему», — считает Елена Шуляк.

Юрий Пита, эксперт рынка недвижимости, говорит, что фактор переселенцев недавно существенно не влиял ни на первичный, ни на вторичный рынок недвижимости.

«Обычно у этой категории покупателей не очень большие доходы, поэтому они ищут недорогое жилье. Выбрать вариант «по карману» в доме не старше 3 лет мало кто мог. Понятно, что при увеличении «возрастного ценза» до 10 лет выбор увеличивается.

Но кардинального прорыва все равно не будет, поскольку речь идет о так называемой «новой вторичке» — домах, построенных не позднее 2014 года. А квартиры там все равно более дорогие, чем, например, в домах более старой застройки. Скажем, двухкомнатная квартира в Киеве стоит до 100 тысяч долларов, тогда как в «панельке», построенной в 90-е, такую ​​же можно найти за 60-70 тысяч», — объясняет Пита.

В то же время, как говорит столичный риелтор Ирина Луханина, квартиры в «старом новом фонде» сейчас пользуются повышенным спросом. Так что владельцы такого жилья неохотно торгуются. Если же к этому сегменту хлынут еще и переселенцы, квартиры могут даже подорожать на 5-7%, по меньшей мере, точечно - в самых востребованных ЖК.

Руководитель отдела маркетинга компании Alliance Novobud Ирина Михалева рассказала, что, например, в их проектах в Броварах 70% иногородних покупателей, в том числе переселенцев.

«Часто люди сталкиваются с отказами по „єОселя“, в том числе и из-за того, что дом старше 3 лет. Поэтому нововведение позволит снизить процент таких отказов, что однозначно пойдет в пользу рынка», — считает Михалева.

Но может возникнуть такая же проблема, как и с домами до 10 лет на вторичном рынке – дефицит жилья.

«Уже сейчас 1-2-комнатные квартиры расходятся очень быстро. Плюс, есть немного новых стартов объектов, особенно в Киеве (в пригороде ситуация немного лучше)», — отметила Михалева. Поэтому могут подорожать квартиры в новостройках, сданных до 2021 года, и в домах на последних стадиях строительства (ведь теперь по «єОселя» у них также можно покупать квартиры).

Павел Крапивин, независимый финансовый эксперт, совладелец КИФ «Капитал Плаза» ожидает, что по «єОселя» станет меньше отказов, поскольку заемщики, в частности, переселенцы, будут просить меньшие суммы (с одной стороны, из-за того, что увеличили предельный срок домов, с другой — потому, что можно использовать в рамках «єОселя» жилищные сертификаты, покрывая часть суммы за их счет).

«Как показывает наша практика, процент отказов по льготной ипотеке напрямую зависит от запрашиваемой суммы. Если человек просит до 2,5 млн. гривен — дают почти в 100% случаев. Однако, если речь идет о 3 млн, то отказов уже много, а на сумму в 4 млн мы вообще рекомендуем не подаваться, скорее всего, не дадут», — говорит Крапивин.

Поэтому он ожидает увеличения сделок по «єОселя», и считает, что это может стать проблемой для киевской первички, на которой свободного жилья уже сейчас не так много. На пригород, по его мнению, «давление» новых покупателей будет не столь ощутимым, поскольку выбор объектов очень велик, и некоторые застройщики даже готовы продавать квартиры с большими скидками, вплоть до цены себестоимости, а то и ниже.

«Например, если выставляют ценник 1 800 долларов за квадрат, реально торговаться за 1 300 - 1 400», — уточнил Крапивин.

Если прибавится много покупателей по «єОселя», максимум, что угрожает за пригородом — застройщики урежут скидки. А вот в Киеве могут повысить цены.

Но в целом изменения относительно «єОселя» Крапивин считает не очень существенными.

«Это скорее дошлифование программы, чем какие-то прорывные нововведения, которые сделали бы ее действительно массовой», — говорит он.

«Революционной» новацией, по мнению экспертов, могло бы стать существенное уменьшение первого взноса (до 10%) не только для молодежи (нередко не имеющей высоких подтвержденных доходов, а потому все равно не может воспользоваться льготной ипотекой), но и для других категорий заемщиков или снижение процентной ставки до 3% для всех.

Но даже при этом у многих украинцев нет особых сбережений, ни достойной «белой» зарплаты. Поэтому собственное жилье, даже по льготной ипотеке, остается для них недоступным. Следовательно, настоящего бума на рынке недвижимости пока не ожидается.

Юрий Пита не исключает, что, даже если вырастет армия переселенцев, готовых покупать жилье по ​​«єОселя», может уменьшиться количество других категорий заемщиков. Скажем, тех, кого «напугает» повышение ставок по льготной ипотеке с 11 года выплат.

«В любом случае, о реальном влиянии новаций по «єОселя» на рынок недвижимости можно будет судить только через несколько месяцев», — добавил Пита.